꼼꼼한 계약서를 원한다면 반드시 체크해야 할 핵심 조항들
전세계약서는 단순한 종이 한 장이 아니라, 수천만 원 또는 억대의 금액이 오가는 법적으로 중요한 문서입니다. 그러나 많은 사람들이 계약서를 작성할 때 시간에 쫓기거나 분위기에 휩쓸려 중요한 항목을 놓치곤 합니다. 오늘은 임차인과 임대인이 실제로 자주 빠뜨리는 핵심 조항들을 정리해 드립니다. 작은 실수 하나가 큰 손실로 이어질 수 있으므로, 하나하나 꼼꼼히 확인해 보시기 바랍니다.
1. 확정일자 및 전입신고 계획 누락
전세보증금을 보호하려면 확정일자와 전입신고가 필수입니다. 하지만 많은 사람들이 “나중에 해도 되겠지”라며 이를 계약서에 기재하지 않습니다. 실제로는 입주 당일 또는 즉시 진행해야 하며, 지연될 경우 우선변제권을 상실할 수 있습니다.
“입주 후 즉시 전입신고 및 확정일자 부여 예정”이라는 문구를 계약서에 반드시 포함하고, 집주인도 이를 인지하고 있어야 합니다.
2. 중도 해지 시 조건 및 위약금 조항 미기재
계약 기간 중 예상치 못하게 퇴거해야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 이런 경우를 대비하여 중도 해지 시 책임 범위와 위약금 조항을 반드시 명시해야 합니다. 예를 들어 “중도 해지 시 임차인은 후임자를 구하거나 ○개월치 위약금을 부담한다”는 식의 구체적인 조항이 있어야 분쟁을 예방할 수 있습니다.
책임 범위를 미리 정해두지 않으면 추후 법적 다툼으로 이어질 수 있습니다.
3. 수리 책임 범위 불분명
누수, 벽지 손상, 보일러 고장 등 집에 발생하는 고장은 예상보다 자주 일어납니다. 이때 수리 비용을 누가 부담할지 계약서에 명확히 하지 않으면 분쟁이 생기기 쉽습니다.
일반적으로 ‘노후로 인한 고장’은 집주인, ‘과실에 의한 손상’은 임차인이 책임지는 구조지만, 애매한 상황이 많습니다. “설비 노후 또는 고장 시 집주인이 수리, 임차인의 과실 시에는 임차인이 부담”이라는 식으로 명시하는 것이 바람직합니다.
항목 책임 주체 명시 예시
| 보일러 고장 | 집주인 (노후에 의한 경우) |
| 벽지 훼손 | 임차인 (고의 또는 부주의 시) |
| 수도 배관 누수 | 집주인 (건물 구조적 결함에 의한 경우) |
4. 보증금 반환 시기 및 방법 미기재
계약이 끝난 후 보증금을 언제, 어떤 방식으로 반환할 것인지 명확히 하지 않으면 퇴거 당일 갈등이 발생할 수 있습니다. “임차인은 계약 종료일 기준 ○일 이내에 보증금을 반환받는다” 또는 “이사 당일 집을 인도한 직후 반환한다”는 식의 문구가 있어야 합니다.
특히 보증금 반환이 매매나 전대차에 의존하는 구조라면, 집주인의 계획을 사전에 듣고 계약서에 명시해야 합니다.
5. 특약사항 공란 방치
계약서 말미에 있는 특약사항란을 비워두는 경우가 많습니다. 하지만 이 항목은 임대인과 임차인이 현실적으로 합의한 내용을 문서화하는 중요한 공간입니다. 가전제품 인수, 반려동물 허용 여부, 입주 전 청소나 수리 요청 등은 특약에 반드시 기재해야 법적 효력이 있습니다.
특약 항목 예시 작성 예시
| 가전제품 사용 조건 | “냉장고 및 세탁기 임차인 사용, 퇴실 시 원상복구” |
| 입주 전 수리 요청 | “입주 전 에어컨 수리 및 욕실 실리콘 교체 완료” |
| 반려동물 허용 여부 | “소형견 1마리 허용, 파손 시 수리비는 임차인이 부담” |
6. 관리비 및 공과금 납부 책임 불명확
전기, 수도, 가스는 일반적으로 임차인이 부담하지만, 경비비나 엘리베이터 관리비, 단지 내 공용시설 유지비 등은 계약에 따라 달라질 수 있습니다. “전기, 수도, 가스 및 기타 공과금은 임차인 부담, 공용관리비는 별도 협의”와 같이 구체적으로 명시해야 정확한 분담이 가능합니다.
이 항목이 빠질 경우 나중에 정산 과정에서 갈등이 생길 수 있습니다.
7. 계약 갱신 여부 및 협의 우선권 누락
전세계약 만기 후 재계약 여부는 매우 중요한 사안입니다. 자동 갱신은 법적으로 보호되지만 실제로는 임대인과 임차인이 사전 협의를 해야 할 경우가 많습니다. “계약 종료 1개월 전까지 재계약 여부를 우선 협의함” 또는 “동일 조건일 경우 임차인이 재계약 우선권을 가진다”는 문구는 세입자에게 유리한 조항이 될 수 있습니다.
꼼꼼한 계약서가 전세금 보호의 첫걸음입니다
전세계약은 단순히 서명으로 끝나는 절차가 아닙니다. 권리를 실질적으로 보호하고 분쟁을 예방하기 위해서는 계약서 조항 하나하나가 매우 중요합니다. 오늘 소개한 7가지 항목은 실무에서 자주 빠뜨리는 내용이지만, 법적 책임과 비용 부담에 지대한 영향을 미칩니다.
계약 전에는 반드시 계약서 초안을 미리 받아 꼼꼼히 검토하고, 중개인과 충분히 협의한 후 서명하는 습관을 들이세요. 꼼꼼한 준비가 전세금을 지키는 가장 강력한 무기입니다.
'부동산 실생활 팁' 카테고리의 다른 글
| 부동산 계약 파기: 위약금 없이 가능한가? (0) | 2025.07.13 |
|---|---|
| 층간소음 없는 집을 찾는 방법 (0) | 2025.07.13 |
| 집 볼 때 반드시 확인해야 할 5가지 체크포인트 (0) | 2025.07.12 |
| 부동산 중개사의 관점에서 본 좋은 집 고르기의 핵심 포인트 (0) | 2025.07.12 |
| 수도권 아파트 가격, 진짜 반등 신호일까? (0) | 2025.07.11 |
