계약 전에 확인하세요: 실거주자 확인을 위한 핵심 팁

계약 전에 누군가 실제로 거주 중인지 어떻게 확인할 수 있을까요?

부동산 계약을 체결하기 전에 해당 부동산에

현재 누군가 거주하고 있는지를 확인하는

것은 매우 중요합니다. 단순히 집의 외관만

보고 판단하는 것은 위험할 수 있으며, 실제

거주 여부에 따라 계약 후 예상치 못한 불이익

이나 분쟁이 발생할 수 있기 때문입니다.

 

이 글에서는 실거주자 확인이 왜 중요한지,

그리고 어떻게 효과적으로 확인할 수

있는지를 구체적인 팁 형식으로

안내드립니다.

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실거주자 확인이 왜 중요할까요?

실거주자는 현재 해당 부동산에 실제로 거주

중인 사람을 말합니다. 문제는 이 사람이 아직

이사를 가지 않았거나, 퇴거 예정일이 불분명한

경우 계약 이후 입주나 소유권 이전이 지연될

수 있다는 점입니다.

 

특히 전세 계약의 경우, 기존 거주자가 집을

비워주지 않으면 새로운 세입자가 입주할

수 없고, 매매 계약에서도 입주가 늦어질

수 있습니다.

 

따라서 실거주 여부는 단순한 확인 사항이

아니라 계약의 핵심 조건으로 간주되어야

합니다.

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등기부등본만으로는 실거주 확인이 어렵습니다

많은 분들이 등기부등본을 확인하면 모든

정보를 알 수 있다고 생각하지만, 실제 거주

여부는 표시되어 있지 않습니다.

 

등기부에는 소유권, 근저당권, 임대차 계약

설정 여부 등만 나와 있으며, 현재 누가 거주

중인지는 알 수 없습니다.

 

따라서 추가적인 확인 절차가 필요합니다.

직접 보고, 듣고, 문서로 확인해야 합니다.

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가장 먼저 해야 할 일: 현장 방문

반드시 현장을 방문해야 합니다. 외관만

살펴보는 것이 아니라 실제로 누가 거주

중인지 직접 확인하는 것이 중요합니다.

 

문이 잠겨 있는지, 불이 켜져 있는지,

신발장이 사용되고 있는지, 우편물이

있는지 등을 세심하게 살펴보세요. 현장

상황이 불분명하다면 주변 주민에게

자연스럽게 “여기 아직 사람 살고 있나요?”

같은 질문을 해보는 것도 좋은 방법입니다.

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실거주자 본인과의 접촉도 고려하세요

중개인을 통해서만 정보를 듣기보다는,

가능하다면 실거주자 본인과 연락하거나

직접 만나서 퇴거 예정일과 계약 조건을

확인하는 것이 바람직합니다.

 

예를 들어,
“언제쯤 이사하실 예정인가요?”,

“현재 거주 중이신가요?”,

“이삿짐은 언제 나갈 예정인가요?”
같은 질문을 해볼 수 있습니다.

 

이처럼 실거주자와 직접 대화를 하면

정보의 정확성이 높아지고 계약 진행

시 변수도 줄어듭니다.

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퇴거 관련 내용을 계약서에 명확히 명시하세요

아무리 구두로 확인하더라도, 계약서에

명확하게 기재되지 않으면 법적 효력이

없습니다. 실거주자가 있다면 다음과

같은 내용을 반드시 계약서에

포함시켜야 합니다.

 

항목 예시 문구

퇴거일	2025년 10월 31일까지 퇴거 완료 예정
위약 조항	기한 내 퇴거 불이행 시 계약금 전액 환불 및 손해배상 책임
인도 조건	잔금일 기준으로 완전히 비워진 상태로 인도 예정

 

이처럼 서면으로 명확하게 기재된 내용을

포함시키면 향후 분쟁을 예방할 수 있습니다.

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관리사무소에 확인 요청

아파트나 오피스텔의 경우, 관리사무소를 통해

실거주 여부를 확인할 수 있습니다. 법적으로

응답 의무는 없지만, 입주민 등록이나 출입

기록을 통해 간접적으로 확인이 가능합니다.

 

예를 들어, 차량 등록 여부나 출입카드 사용

기록 등을 통해 현재 거주 여부를 파악할 수

있으며, 경우에 따라 이사 일정도 간접적으로

알 수 있습니다.

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임대차 계약서 확인은 필수입니다

집주인이 본인이 실거주자라고 주장하더라도,

실제로는 다른 세입자가 임대 계약을 맺고 살고

있는 경우가 많습니다. 이런 상황을 확인하려면

기존 임대차 계약서나 전입세대 열람을

요청하는 것이 좋습니다.

 

전입세대 열람을 통해 현재 세대주가 누구인지

확인할 수 있으며, 임대차 계약서를 통해 계약

만료일과 퇴거 조건을 확인할 수 있습니다.

 

아래는 실거주 여부를 확인할 수

있는 주요 서류입니다.

 

서류 명칭 확인 목적

전입세대 열람 내역	현재 세대주의 전입 여부 확인
기존 임대차 계약서	계약 종료일 및 퇴거 조건 확인
관리비 고지서	최근 사용 이력 확인 (실거주 여부 추정 가능)

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의심된다면 특약으로 방어하세요

조금이라도 실거주 여부가 불확실하거나 퇴거

일정이 모호한 경우, 계약서에 특약을 추가하는

것이 가장 안전합니다. 다음과 같은 문구를 넣을

수 있습니다.

 

“매도인은 2025년 10월 31일까지 실거주자의

퇴거를 보장하며, 미이행 시 계약금 전액을

환불하고 손해배상을 지급한다.”

 

이처럼 계약 당사자의 책임과 의무를 명확히 하면,

이후 퇴거 지연이나 분쟁 발생 시 법적으로 보호를

받을 수 있습니다.

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중개인의 설명도 반드시 문서화해야 합니다

중개인이 실거주자가 곧 퇴거 예정이라고 설명하더라도,

이를 구두로만 들었다면 법적 효력이 없습니다. 중개인의

설명도 계약서에 포함시키거나 별도의 확인서 형태로

문서화해야 안전합니다.

 

중개사 확인서에는 다음과 같은

내용이 포함되어야 합니다.

 

확인 항목 예시 문구

현재 거주 상태	현재 실거주 중이며, 10월 31일 공실 전환 예정
퇴거 예정일 확인	중개인이 해당 일자에 퇴거 예정임을 확인함
이행 불가 시 책임	불이행 시 계약 해제 및 금액 전액 환불 보장

 

이처럼 중개인이 해당 내용에 동의하고

서명한다면, 향후 법적 책임 소재를 보다

명확히 할 수 있습니다.