분양권 전매 절차부터 취득세·수수료까지 총정리 가이드

분양권 전매는 어떻게 진행되며, 어떤 비용이 들까요?

분양권 전매는 부동산 투자자뿐 아니라 실거주

수요자에게도 매력적인 방식입니다. 하지만

절차와 비용을 정확히 이해하지 않으면 큰

손해를 볼 수 있습니다. 이 글에서는 전매

절차부터 취득세, 수수료, 주의사항까지 전

과정을 체계적으로 정리해 드립니다.

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분양권 전매란? 실수요자와 투자자 모두를 위한 선택지

분양권 전매란 아파트나 주택을 분양받은

사람이 입주 전에 그 권리를 제삼자에게

넘기는 것을 의미합니다.

해당 부동산은 아직 완공되지 않은 상태

이기 때문에 전매 제한 등 정부의 규제를

반드시 고려해야 합니다.

 

전매는 주로 프리미엄(웃돈)을 붙여 투자

목적으로 활용되며, 실거주 목적의 수요

자에게는 인기 단지에 일찍 진입할 수 있는

방법이 되기도 합니다.

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전매 제한 지역 및 시기 확인은 필수입니다

정부는 투기 수요 억제를 위해
지역이나 시점에 따라 분양권 전매를

제한합니다. 투기과열지구나 조정대상

지역에서는 소유권 이전 등기 전까지

전매가 금지되거나 제한되며, 일반적

으로 계약일로부터 3년이 지나야 전매

가 가능합니다. 전매 가능 여부는 반드시

한국부동산원의 청약홈 사이트에서 해당

단지의 공고문을 통해 확인해야 합니다.

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분양권 전매 절차는 이렇게 진행됩니다

일반적인 부동산 매매와는 달리,
분양권 전매는 계약자 변경과

분양사의 승인을 포함한 별도의

단계를 거쳐야 합니다.

전매 절차의 일반적인 흐름은

다음과 같습니다.

 

단계 설명

1단계	매수자와 매도자 간 조건 협의
2단계	계약서 작성 및 중도금 납부 확인
3단계	시행사 또는 시공사에 전매 승인 요청
4단계	분양사로부터 계약자 변경 승인 받기
5단계	매수자 명의로 계약서 재작성 후 등기 이전 준비

 

전매 가능한 분양권이어야 하며,
미납금 여부나 대출 승계 가능 여부

등을 철저히 점검해야 합니다.

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취득세는 언제, 얼마나 내야 할까요?

분양권을 전매받은 매수자는
소유권을 이전받을 때 취득세

를 납부해야 합니다.

2023년 기준, 분양권에 대한

취득세율은 다음과 같습니다.

 

주택 가격 취득세율

1억 5천만 원 이하	1.1%
1억 5천만 원 초과 ~ 3억 원 이하	1.3%
3억 원 초과	3.5% (일반 세율 기준)

 

1 가구 2 주택자이거나 법인

소유일 경우 추가 가산세가

적용될 수 있으므로 유의가

필요합니다.

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중개수수료는 얼마일까요? 협상 여지도 있습니다

분양권 거래 역시 부동산 중개업소를

 통해 이루어지는 경우가 많으며,
이 경우 중개수수료가 발생합니다.

수수료는 매매금액을 기준으로

책정되며 법정 상한선 내에서

협상이 가능합니다.

 

매매 금액 최대 중개수수료율

2억 원 이하	0.4%
2억 원 초과 ~ 6억 원 이하	0.5%
6억 원 초과 ~ 9억 원 이하	0.5%
9억 원 초과	0.9%

 

예를 들어, 5억 원짜리 분양권

거래 시 최대 수수료는 250만

원까지 발생할 수 있으며, 중개

인과 협의를 통해 수수료를

낮출 수도 있습니다.

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전매 시 주의사항, 작은 것도 큰 리스크가 될 수 있습니다

전매를 진행할 때 반드시 확인해야

할 사항은 다음과 같습니다.

 

첫째, 계약금 및 중도금 납부

내역이 명확해야 합니다.

둘째, 분양권에 담보가 설정되어

있는지 확인해야 합니다.

셋째, 분양사 또는 시행사의 전매

승인 요건을 알아야 합니다.

넷째, 대출 승계 가능 여부와 조건

을 검토해야 합니다.

 

이외에도 계약서에 명시된 특약

조항을 꼼꼼히 살펴보고 법률

전문가나 부동산 전문가의 자문

을 받는 것이 안전합니다.

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전매 제한 위반 시 처벌받을 수도 있습니다

전매 제한 기간을 위반해 거래가

이뤄진 경우, 해당 거래는 무효

처리될 수 있으며, 관할 지자체

로부터 과태료 또는 형사 처벌

을 받을 수 있습니다.

 

심지어 분양권 자체가 취소될

수 있으므로 매수자와 매도자

모두 신중히 접근해야 합니다.

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결론: 철저한 사전 확인이 가장 강력한 보호장치입니다

분양권 전매는 투자와 실거주를 모두

고려할 수 있는 매력적인 거래 방식

이지만, 절차, 세금, 수수료에 대해

충분히 이해한 상태에서 진행해야

손해를 피할 수 있습니다.

 

전매 가능 여부, 취득세, 중개수수료,
전매 제한 지역 여부 등을 반드시

체크한 후 계약을 체결하는 것이

가장 안전한 방법입니다.