부동산 계약서에 반드시 포함해야 할 핵심 특약 3가지

불리한 상황을 피하려면, 계약서에 어떤 특약을 꼭 넣어야 할까요?

계약서를 작성할 때, 특약 조항은 본문 조항만큼이나 중요합니다. 이러한 조항은 각 당사자의 권리와 의무를 명확히 하고, 분쟁이 발생했을 때 분명한 기준이 되어줍니다. 본문 조항이 일반적인 내용을 담고 있다면, 특약 조항은 보다 실질적이고 구체적인 상황을 반영합니다. 이 글에서는 계약서에 반드시 포함해야 할 3가지 핵심 특약과 그 이유, 작성 시 유의사항까지 자세히 설명드립니다.

 

 

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1. 위약금 및 손해배상 조항은 분쟁 예방의 기본입니다

계약이 종료되거나 위반될 경우, 금전적 보상을 명시하는 조항은 매우 중요합니다. 위약금의 정확한 금액, 산정 방식, 손해배상의 범위를 구체적으로 명시해야 합니다. 단순히 “위약금은 상호 협의로 정한다”라는 표현은 실제 분쟁 상황에서 아무런 법적 효력을 갖지 못할 수 있습니다.
예: “계약 위반 시, 위반 당사자는 총계약금의 10%를 위약금으로 지급한다.”

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2. 계약 해지 조건 및 절차는 명확히 명시되어야 합니다

계약 해지에 관한 기준은 계약의 안전장치 역할을 합니다. 특히 계약 기간 중 해지를 원할 경우, 어떤 사유와 절차가 필요한지를 명확히 하지 않으면 해지 자체가 새로운 분쟁의 원인이 될 수 있습니다.
예를 들어, “계약 해지는 30일 전 서면 통보를 원칙으로 한다” 또는 “중대한 계약 위반 시 즉시 해지 가능하다”와 같은 구체적인 표현이 필요합니다.

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3. 지체상금 및 납기 지연 책임에 대한 조항

납기일이 중요한 업무나 프로젝트 계약에서는 지체상금 조항이 필수입니다. 일정이 지연될 경우 누가 책임을 지고, 어떤 손해보상을 할 것인지 명시함으로써 계약 이행을 강제할 수 있습니다.

 

지연 기간 지체상금 비율 (예시)

1~3일	계약금의 1%
4~7일	계약금의 3%
8일 이상	계약금의 5% 이상

 

이러한 표 형식으로 특약 조항에 포함하는 것을 권장합니다.

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계약 내용과 무관한 특약은 법적으로 무효가 될 수 있습니다

특약은 계약을 보완하는 역할을 하지만, 법을 위반하거나 공정성을 해치는 조항은 무효가 될 수 있습니다.
예를 들어, 일방적인 계약 해지 권한이나 과도한 위약금 설정은 실제 소송에서 효력을 인정받지 못할 수 있습니다.
따라서 작성 전에 반드시 법률 전문가의 자문을 받는 것이 좋습니다.

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특약은 반드시 서면으로 명시하고 서명을 받아야 법적 효력이 있습니다

특약은 구두로만 합의했을 경우에는 법적 효력이 없습니다.
반드시 서면 계약서에 명시해야 하며, 양 당사자의 서명 또는 날인을 통해 공식적으로 확정되어야 합니다.
가능하다면 계약서 본문과는 별도로 ‘특약사항’란을 두는 것도 좋은 방법입니다.

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부동산, 용역, 근로계약 등 계약 유형에 따라 특약 내용이 달라집니다

계약의 목적과 내용에 따라 필수로 포함해야 할 특약 조항은 달라질 수 있습니다.

 

계약 유형 필수 특약 항목 예시

부동산 임대차	관리비, 원상복구 조건, 중도 해지 조건
용역 계약	납기일, 결과물 기준, 지체상금
근로 계약	근무 조건, 해지 통보 기간, 비밀 유지 조항

 

자신의 계약 유형에 맞는 특약을 선택적으로 구성하는 것이 중요합니다.

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법률 전문가의 검토를 받는 것이 가장 안전합니다

특약 조항은 당사자의 의도를 반영한 것이지만, 전체 계약서와 조화를 이루지 않으면 오히려 분쟁을 야기할 수 있습니다.
법률 전문가의 검토를 통해 위법 요소나 불균형한 조항이 있는지 사전에 점검하는 것이 성공적인 계약의 핵심입니다.