서울 부동산, 왜 다시 오르나? 주목해야 할 3가지 핵심 신호

왜 서울의 집값이 다시 오르기 시작했을까?

지난 몇 달 동안 잠시 주춤했던
서울 부동산 시장이 다시 상승세를 보이고 있습니다.
이것이 일시적인 반등인지,
아니면 본격적인 회복의 신호인지에 대한 논란은 계속되고 있지만,
몇 가지 핵심 요인을 통해 이 흐름을 설명할 수 있습니다.
이번 글에서는 최근 서울 부동산 가격 상승의
주요 이유 3가지를 중심으로 분석합니다.

 

 

규제 완화가 시장 심리에 불을 붙이다

올해 정부는 부동산 관련 규제 완화를
빠르게 추진하고 있으며,
이는 시장 심리에 큰 영향을 주고 있습니다.
특히 재건축 제한 해제나 대출 규제 완화 같은 조치는
실수요자뿐만 아니라 투자 수요까지 자극하고 있습니다.
“정부가 드디어 방향을 바꿨다”는 인식이 퍼지면서
거래량이 점차 회복되는 흐름이 나타나고 있습니다.

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강남과 ‘마용성’ 중심의 회복 선도 현상

서울 부동산 시장의 특징 중 하나는
강남, 마포, 용산, 성동 등 이른바 ‘마용성’ 지역이
시장 흐름을 주도한다는 점입니다.
이 지역들에서는 이미 신고가 거래가 재등장하고 있으며,
전셋값도 함께 오르고 있는 모습입니다.
이처럼 수요가 집중된 지역에서의 회복이
전체 시장 가격 상승을 이끄는 구조를 형성하고 있습니다.

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공급 부족 신호가 시장 불안을 자극하다

분양가 상한제와 인허가 지연 등의 영향으로
서울의 신규 주택 공급이
장기적으로 부족할 수 있다는 우려가 커지고 있습니다.
이로 인해 “지금 아니면 기회가 없다”는
심리적 불안이 확산되며
매수세를 자극하고 있습니다.
특히 청약 경쟁률이 높은 단지들을 중심으로
수요가 몰리며 가격 상승 압력이 커지고 있습니다.

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실거래량 증가, 바닥 인식 확산

서울 아파트의 실거래량은
지난해보다 확연히 증가했습니다.
한국부동산원에 따르면,
서울 전체 거래량은 작년 같은 기간 대비
30% 이상 늘어났으며,
강남권은 무려 50% 가까이 증가한 것으로 나타났습니다.
아래 표를 통해 그 흐름을 더 명확히 볼 수 있습니다.

 

구분 2024년 7월 거래량 2023년 7월 거래량

서울 전체	8,100건	6,200건
강남 3구	2,700건	1,820건

거래량은 항상 가격 흐름보다 먼저 움직이는
선행 지표로서,
시장 방향을 읽을 수 있는 핵심 신호입니다.

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전세가 회복, 매매가 상승의 신호

전셋값이 안정되거나 오를 때는
보통 매매가 상승의 전조로 해석됩니다.
최근 서울 주요 지역에서는
전세가격이 다시 오름세를 보이고 있으며,
2년 전 고점 대비 회복세도 뚜렷하게 나타나고 있습니다.
다음은 전세가 회복률을 정리한 표입니다.

 

지역 고점 대비 회복률 2023년 대비 상승률

강남구	92%	18%
성동구	88%	15%
마포구	85%	14%

전세가가 회복되면
갭투자 수요도 되살아나며,
이는 매매가를 지지하는 구조를 만들어냅니다.

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금리 인하 기대감이 매수 심리에 불을 지피다

한국은행이 기준금리를 동결하고 있는 가운데,
시장에서는 올해 안에 금리가 인하될 가능성이
크다고 보고 있습니다.
“지금이 금리의 최고점이다”라는 기대감이
퍼지면서,
금리 부담이 줄어들 것이란 믿음이
매수 대기 수요를 자극하고 있습니다.
실제로 대출 문턱이 낮아지고
이자 부담이 줄어들 가능성이 커질수록
구매 시점이 앞당겨지는 경향이 있습니다.

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입주 공백기, 공급 불안 심화

2025년까지 서울의 입주 예정 물량은
평균보다 낮은 수준에 머물고 있습니다.
이는 단기적으로는 가격 하락을 방지하면서
중장기적으로는 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.
특히 인기 지역일수록 입주 공백의 영향은
더 크게 나타날 가능성이 높습니다.