염리동 재개발 구역·매물·분담금 총정리

염리동 재개발, 지금 투자해도 괜찮을까요?

염리동은 서울 마포구의 중심에 위치해 있으며,

재개발 사업이 활발하게 진행 중인 지역입니다.

우수한 교통 접근성, 교육 환경, 생활 인프라를

갖춘 만큼 투자자들의 관심이 집중되고 있죠.

이 글에서는 염리동의 재개발 구역, 현재 매물

시세, 분담금 구조 등 핵심 정보를 종합해

알려드립니다.

---

염리동 재개발, 왜 주목받고 있을까?

염리동은 마포구의 핵심 주거지 중 하나로

대중교통, 생활 인프라, 교육환경을 모두

갖춘 입지입니다.

특히 2호선 이대역과 공항철도·경의중앙선이

지나는 홍대입구역이 인접해 있어 직주근접

입지로 높은 평가를 받고 있습니다.

 

노후 주택 비율이 높은 만큼 재개발 수요는

지속됐고, 마포 중심지와의 접근성, 다양한

개발 호재가 맞물리며 투자 가치가 계속해서

상승하고 있습니다.

이에 따라 매물 거래도 활발하게 이뤄지고

있는 상황입니다.

---

염리동 재개발 구역 현황

염리동에는 여러 재개발 구역이 존재하며,

그중에서도 대표적인 곳이 염리 3 구역과

염리 5 구역입니다.

염리 3 구역은 이미 완공되어

‘마포 프레스티지 자이’라는

단지로 입주가 완료되었고,
염리 5 구역은 현재 관리처분

계획 인가를 앞두고 있습니다.

 

구역명 사업 단계 예상 분양 시기

염리3구역	입주 완료	2022년 하반기
염리5구역	관리처분계획 인가 준비 중	2026년 전후
염리6구역 외	초기 검토 단계	미정

 

또한 염리 6 구역과 인근 노후

주거지역 역시 향후 정비구역

으로 지정될 가능성이 높아
중장기적으로 확장성이

기대되는 지역입니다.

---

매물 시세 및 투자 수요

염리동 재개발 구역 주변의 매물 시세는

서울 평균에 비해 비교적 합리적인

수준이지만, 재개발 기대감으로 최근

몇 년 사이 큰 폭의 상승세를 보였습니다.

 

특히 염리 3 구역은 입주 이후 프리미엄이

형성되면서 전용 84㎡ 기준으로 실거래가

17억~19억 선에서 거래되고 있고, 염리 5

구역은 조합원 입주권 기준으로 약 12억

안팎에서 거래되고 있습니다.

 

구역 매물 유형 가격 범위

염리3구역	일반 분양 아파트	17억~19억
염리5구역	조합원 입주권	11억~13억
비지정 지역	노후 주택, 빌라	6억~9억

 

입주권 매입을 고려한다면 관리처분계획

인가 이후 발생하는 분담금과 프리미엄

상승 폭을 충분히 고려해 리스크를

줄여야 합니다.

---

조합원 분양가 및 분담금 구조

재개발 투자에서 가장 큰 변수 중 하나는

바로 분담금입니다. 염리동은 일반 분양가

가 높은 지역이기 때문에 조합원 분양가

및 분담금도 상당한 수준을 보입니다.

 

예를 들어 염리 3 구역은 전용 84㎡ 기준

조합원 분양가가 약 8억~9억 수준이었으며,
분담금만 약 3억 원 전후가 발생했습니다.

 

염리 5 구역 역시 이와 유사한

수준이 예상됩니다.

 

여기에  프리미엄까지 더하면

실투자금이 12억 원 이상일

가능성이 크므로 매입 전에

충분한 자금 계획이 반드시

필요합니다.

---

향후 개발 일정과 체크 포인트

염리 5 구역은 2025년 중으로 관리처분계획

인가를 목표로 사업을 진행 중이며, 이후

시공사 선정, 일반 분양 등의 일정이 순차적

으로 진행될 예정입니다.

 

또한 염리 6 구역 일대는 서울시의 정비계획

개정에 따라 신규 정비구역으로 지정될

가능성이 있어 중장기적으로 주목할 만한

지역입니다.

 

마포구 전역에 걸쳐 정비계획이 확장될

경우, 염리동의 부동산 가치 상승은
더욱 가속화될 것으로 보입니다.

---

투자자들이 자주 묻는 질문들

재개발 투자 시 가장 자주 나오는 질문들이

있습니다. 염리동 역시 마찬가지인데요.
대표적인 질문은 다음과 같습니다.

 

“입주권으로 투자하면

얼마나 시간이 걸리나요?”

 

“프리미엄 상승 여지가 더 있을까요?”

“노후 주택을 매입하면 조합원

자격을 얻을 수 있나요?”

 

이러한 질문은 각 구역의 사업 진행

상황에 따라 달라지기 때문에 현장

확인과 함께 시세 변화, 정책 흐름

등을 꼼꼼히 체크하는 것이

중요합니다.

---

정비사업 외 교통·인프라 확장도 변수

염리동은 2호선 이대역, 6호선 대흥역,

경의중앙선, 공항철도 등 다양한 노선의

환승이 가능한 지역으로 교통 접근성이

매우 뛰어납니다.

 

또한 인근에는 이화여대, 연세대, 서강대

등 대학가 배후 수요는 물론 신촌, 홍대,

공덕 등 상권도 가까워 실수요자와 투자자

모두가 선호하는 입지입니다.

 

이러한 생활 인프라와 정비사업이 결합되면

향후 시세 상승 여력은 더욱 커질 수 있습니다.