똥골마을 모아주택, 모아타운 사업성 보정계수 분석

보정계수가 사업성에 미치는 영향은 무엇일까?

똥골마을 모아주택 및 모아타운 사업이 본격적

으로 추진되면서, 서울시가 제시한 보정계수에

대한 분석이 주목받고 있습니다.

 

보정계수는 정비사업의 경제성을 평가하는 데

있어 중요한 변수이며, 이번 똥골마을 사례는

모아주택과 모아타운 사업을 추진하는 기준점

이자 유사 지역에 대한 지표 역할을 하게 됩니다.

 

본 글에서는 보정계수의 적용 방식, 이에 따른

사업성 변화, 주민 체감 효과까지 자세히

살펴보겠습니다.

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모아주택·모아타운의 기본 개념

모아주택은 저층 노후 주거지를 소규모 단지형

으로 개발하는 정책입니다.

모아타운은 이러한 모아주택 여러 곳을 하나의

클러스터로 묶는 상위 개념입니다.

서울시가 추진 중인 도시 재생 및 정비 사업의

핵심 모델로, 기존 재개발보다 절차가 간단하고,

주민 동의율이 낮아도 추진이 가능한 장점이

있습니다.

 

특히 똥골마을은 그 상징성을 인정받아 첫 번째

시범 지역으로 선정되었으며, 이번에 제시된

보정계수는 해당 지역의 정비 타당성과 수익

성을 수치화한 핵심 지표로 작용합니다.

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보정계수란 무엇이며, 왜 중요한가?

보정계수는 사업성 분석 시 적용되는 가중치로,
토지 특성, 기존 건축물 상태, 사업 여건 등을

반영한 수치입니다.

 

정비사업에서는 보정계수가 높을수록 수익성이

높아지며, 낮은 계수는 사업 추진에 장애가 될

수 있습니다.

 

보정 항목 적용 내용

경사도	경사진 지역일 경우 보정계수 하향 적용
도로 접근성	주요 도로와의 연결성에 따라 상향 가능

 

똥골마을에 적용된 보정계수는 표준 모델보다

낮은 약 0.89~0.91 수준으로, 지형 제약과

도로 접근성 부족이 반영된 결과로

해석됩니다.

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똥골마을의 지형·입지 특성과 보정계수 반영

똥골마을은 경사가 심하고 좁은 이면도로

가 많아, 기존 건축물이 밀집해 있고 차량

진입이 어렵습니다.

 

이러한 특수성이 보정계수 하향 조정의

핵심 원인으로 작용했으며, 서울시는

기준 보정계수보다 최대 10%까지

감산 적용했습니다.

 

이러한 조정은 민간 건설사의 수익성을

낮추는 결과로 이어질 수 있고, 이에

따라 사업 참여 의지가 감소할 수

있다는 우려가 제기되고 있습니다.

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수익률 변화에 따른 사업 참여 영향

보정계수가 낮게 적용되면 용적률

확대와 세대수 증가가 제한됩니다.

이는 분양 가능한 세대수에 직접적인

영향을 미치며, 수익성 감소로 민간

주도의 개발 동력이 약화될

수 있습니다.

 

항목 보정계수 0.89 보정계수 1.00

예상 수익률	7.2%	10.1%
분양 가능 세대	78세대	91세대

 

표에서 알 수 있듯, 보정계수 0.89가

적용될 경우 평균 대비 수익률이

2~3% 포인트 낮아지며, 이는

사업성 판단에 있어 매우

중요한 변수로 작용할

수 있습니다.

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서울시의 정책 판단과 조정의 필요성

서울시는 주민 보호 및 공공성 강화를

위해 보정계수를 낮게 설정했다고

밝히고 있습니다.

 

하지만 사업 참여자 입장에서는 리스크

회피 심리가 생길 수밖에 없으며, 지나

치게 공공 중심적인 보정계수 설계는

실제 사업 추진력을 저하할 우려가

있습니다.

 

따라서 현장 여건과 민간 수익성 간의

균형을 고려한 보정계수 조정이 필요

하며, 서울시는 단계별 인센티브나

유연한 적용 기준을 마련해야 할

시점입니다.

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주민 체감 효과는 어떻게 달라질까?

보정계수가 낮아지면 사업 완공까지

시간이 늘어날 수 있고, 이주 및 보상

문제 또한 복잡해질 수 있습니다.

 

특히 고령층 비중이 높은 똥골마을의

특성상, 주민들은 빠른 사업 추진과

안정적인 이전 대책을 원하고 있어
보정계수로 인한 사업 지연은 주민

불안 요소로 작용할 수 있습니다.

 

즉, 단 한 개의 수치가 삶의 질에

직접적으로 영향을 미칠 수 있다

는 점에서 정밀한 분석과 유연한

정책 설계가 필수입니다.

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향후 전망 및 정책 제언

똥골마을 사례는 향후 서울시 전체

모아타운 사업에 영향을 줄 기준

사례로 자리 잡을 것입니다.

따라서 이번 보정계수 설정은 단기

적인 수익보다 장기적인 지속 가능

성을 중심으로 재조정되어야 하며,

지역 특성을 반영한 차등 적용이

무엇보다 중요합니다.

 

또한 서울시와 민간, 주민 간의 신뢰

기반이 구축되어야 실질적인 개발과

주민 혜택이 함께 이루어질 수

있습니다.